以案说法

　　编者按：农村宅基地是农村村民用作建造农房而占有、使用本集体所有的土地。农村宅基地房屋因为其特殊性，在买卖时受到众多政策法律限制。谁有资格购买农村的宅基地房屋？同一个集体经济组织成员间的农房买卖又需注意哪些问题？今天的以案说法栏目收录了农村房屋买卖现实发生的两个案例——

　　案件一

　　非农业户口买卖农村房屋法院判决两手买卖均无效

　　非农业户口的张某购买了刘某的农村宅基地房屋，转手又卖给了非农业户口的杨某。这样的买卖行为是否有效？近日，北京市第一中级人民法院审理了一起确认农房买卖合同无效的纠纷案件。

　　1991年刘某与张某签订房屋买卖协议，刘某将其位于昌平区沙河镇某村的房屋院墙及地面附着物作价转让给张某，张某未居住就将该房屋转让给杨某。刘某曾起诉要求确认其与张某的房屋买卖协议无效，经法院一、二审判决认定协议无效。现刘某起诉至法院，要求确认杨某与张某签订的房屋买卖协议无效。

　　本案中，刘某称，他于1991年与张某签订房屋买卖协议，约定他将房屋12间、院墙及地面附着物作价26596.9元转让给张某。张某在接收房屋后并未居住，而是将房屋转让给杨某，现上述房屋由杨某占有。刘某于2010年5月起诉，请求确认刘某与张某的房屋买卖协议无效，经一、二审判决认定协议无效。张某无权处分涉案房屋及附属物，且杨某、张某均系非农业户口，杨某、张某签订的房屋买卖协议应属无效，杨某非法占用的涉案房屋及附属物应返还给刘某。张某在一审法院未出庭答辩。

　　杨某辩称，刘某是杨某与张某之间房屋买卖法律关系的第三人，无权介入杨某与张某之间的法律关系。刘某是基于拆迁的利益驱动，强行拆散他与张某之间的法律关系。杨某投入了巨大成本对房屋进行了改造，如果认定无效会导致权益明显失衡。案件不具备判决无效和返还原物的法律基础和现实条件，如果买卖协议被判无效，会纵容助长唯利是图、背信弃义的不良社会风气。

　　一审法院判决张某与杨某签订的房屋买卖协议无效。一审判决后，杨某不服，上诉至北京一中院。

　　北京一中院经审理认为，无效的合同自始没有法律效力，因刘某与张某之间签订的房屋买卖协议已被法院终审判决无效，导致张某与杨某之间的买卖行为丧失了其发生的法律基础，故二者之间的买卖行为也应认定为无效。另外，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系；宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。张某、杨某均系非农业户口，并非该村村集体经济组织成员，故张某与杨某的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此也应认定双方签订的房屋买卖协议无效。关于杨某在诉争院落投资建设的房屋和财产所产生的争议，双方可另案解决。据此，北京一中院驳回上诉，维持原判。

　　北京市第一中级人民法院王梦赵梦芸