乐清大荆镇盛宅下村养猪大户张启福是当地2007年“农房抵押贷款”试验的受益者，近日他自建的六层“豪宅”正在封顶

　　温州农村土地新政为农村房屋所有权等12类产权上市交易松绑，羊城晚报记者实地探访发现，这场被称为“第二次土改”的尝试，并没有想象中的波澜壮阔……

　　文/图 羊城晚报特派记者 鲁钇山（发自温州）

　　今年10月1日，《温州市农村产权交易管理暂行办法》（下称“暂行办法”）正式施行，农村房屋所有权等12类产权可上市交易。此举是向农村集体土地交易流转迈出的重要一步，备受关注之下，有学者将之称为“第二次土改”……

　　“温州土改”的动因何在、怎么改，进程中遇到哪些困难和挑战，能否解决实际问题？近日，羊城晚报记者实地探寻答案。

　　农房贷款

　　“农房抵押贷款”一度“夭折”，重获新生后为“土改”吹响号角。截至目前，温州已有13家银行业金融机构开展农房抵押贷款，贷款总额超过80亿元。

　　“暂行办法”最受关注的是“农房抵押贷款”，实际上，此前它已在温州民间探索多年。

　　“第一个吃螃蟹”的是乐清——

　　2007年，乐清市农村合作银行开始试行“农房抵押贷款”——农民以房产证、土地使用证、村委会认可书作为抵押物，审核通过后经过市场评估，农民可获得房价60%到80%的贷款。

　　“螃蟹”味道甚好，中国人民银行温州市中心支行随即对此进行推广，龙湾、瑞安、苍南、平阳等市县(区)相继展开探索，参与地区已占温州“半壁江山”。

　　乐清大荆镇养猪大户张启福是那次“吃螃蟹”的受益者——2007年，张启福抵押了自己的房屋获得了4万元贷款。贷款之前，他饲养的种猪不到10来头，肉猪有100多头，每年能赚5万元左右；贷款后一年，他饲养的种猪的数量变成了30多头，肉猪则有400多头，年纯收入达到20多万元。日前，羊城晚报记者来到位于张家所在的大荆镇盛宅下村时，张启福家的一栋拥有数十个房间的6层“豪宅”正在封顶，而其位于村子边缘的养猪场里数百头猪正等待喂食，一派蒸蒸日上的景象……

　　这个新举措却中途“夭折”——

　　2008年7月1日，建设部颁布的《房屋登记办法》施行，其中规定“村民住房所有权转让只能在本村范围内进行”。当地房管部门据此不再受理农房抵押登记，银行也不得不停下这项业务。

　　据乐清农村合作银行工作人员介绍，截至2008年7月1日，该行已为5287户农民提供农房抵押贷款，农民正在使用的贷款总额达13.15亿元，对当地农户的养殖生产帮助巨大。不仅如此，据该行不完全统计，该段时间农房抵押贷款的不良率仅为0.9%左右，比该行整体贷款不良率还低约0.1%。

　　其后不久，这样的尝试在温州民间悄悄继续——

　　2011年，乐清市雁荡镇上灵岩村的吴辉辉一家把70多平方米的房子抵押，贷款127万元，在天津做起了黄金生意，虽然近两年生意不太好，“但还能维持，赚点小钱”；2012年年初，同村的成峰也用自己房子抵押贷款，到山西做起了皮具生意，风生水起……

　　民间的实践推动着政府的改革步伐。

　　2012年8月，温州市委、市政府出台《关于推进农村金融体制改革的实施意见》，作为配套政策的《关于推进农房抵押贷款的实施办法》随后施行。这些规定中再次明确对农房抵押贷款“放行”，今年的“暂行办法”又对此进行了更详细的规定：农户可以将自己的农房在本县范围内进行抵押贷款。

　　“从《关于推进农村金融体制改革的实施意见》到现在的‘暂行办法’，是一个逐渐细化的过程，政策在这个过程中一直是稳步推进的。我们的抵押贷款种类在逐渐增多，贷款的总量也在逐渐增加。”温州市农办农村金融处处长黄方雷告诉羊城晚报记者。

　　来自温州银监分局的统计数据显示，截至目前，温州已有13家银行业金融机构开展农房抵押贷款，抵押农户正在使用的贷款总额超过80亿元。

　　换房“破局”

　　农民退出宅基地向安置房“转移”的做法，被称为“农房集聚改造”，是当地近年来城镇化建设的一出“重头戏”，实施的结果可谓“冰火两重天”。

　　如果农户抵押房屋取得贷款后无法偿还怎么办？根据“暂行办法”的规定，这样的农房应该由法院来处置，主要方式是拍卖。而有资格参与竞拍的人应该是本县范围内的农户。“你想想，一家人还不起钱房子拍卖了，同村的人谁好意思买？但如果是本县范围，那买卖起来就方便多了。这个规定既让农房抵押贷款更容易，也会加速断贷农房的拍卖，最终必然会推进农房交易的速度。”在乐清从事房屋中介业务的小王如是分析。

　　温州市中级人民法院相关负责人告诉羊城晚报记者：“暂行条例实施以来，我们这里还没有因为贷款还不上导致农房拍卖的案例发生。”

　　尽管如此，为了提高农房交易流转的速度，温州在“暂行办法”当中还提出了另外一种促进农房交易流转的办法——“换购”：农民如果自愿退出宅基地可以在得到补偿的同时，以成本价购买当地建设的安置房。所购买的安置房有土地使用证也有房产证，可以自由上市交易。

　　退出的宅基地怎么用？温州市国土资源局土地利用管理处处长孙民告诉羊城晚报记者，主要看这些土地的自身情况，“比如城市中心地带的即收为国有，而其他很多原来是集体所有的仍归集体所有，部分宅基地甚至会复垦。总之，我们会根据‘城乡增减挂钩’的总量要求，对各种性质的土地进行平衡利用。”

　　这种农民退出宅基地向安置房“转移”的做法，被称为“农房集聚改造”，是当地近年来城镇化建设的一出“重头戏”，实施的结果可谓“冰火两重天”——

　　2011年，温州主城区鹿城区滨江街把滨江商务区CBD的一块“全市最好的地”拿来做集聚改造。不仅如此，当地还施行了“基底面积一翻三”的办法，一块45平方米的地，可以补偿135平方米。农民购买安置房的价格，约5000元/平方米，而周边楼盘即使在暴跌后也要约2万元每平方米。“我们都盼着‘上楼’呢！”当地居民小赵说，大家对这个改造都很支持。

　　但在距市中心较远的龙湾区瑶溪镇黄石村，情况则完全不同。

　　从温州市中心驱车近一个小时才来到黄石村农房聚改造房建设现场。该项目选址于黄石社区服务中心旁，依山傍河，风光很好。但村民对此却并不买账。一位不愿透露姓名的村民介绍：“因为很多人不想买安置房，去年当地有关部门曾想把黄石桥附近的一片农房强制拆除，引起当地农户不满集体反对。”另一位林姓村民则告诉记者：“我这个房子120多平方米，独栋三层。给了政府，他们补偿我200元钱每平方米。我去买安置房，至少6000元每平方米，怎么换？还有，我住的地方距离安置房不过几百米，还有必要‘集聚’吗？”

　　统计显示，“农房集聚改造工程”2011年在温州全面启动，一年后项目即达约200个，推广十分迅速，但不少村民对此意见颇大。“我们也知道在这个事情中一些农民有意见，不想搬，但总体来说还算是个别的现象。”龙湾区一位不愿透露姓名的官员思虑良久后谨慎地对记者说。